2026 德國房市觀察：走過一個房市循環後，我重新思考買房

十年前，我擔心的是買不到房子。

今天，我更擔心的是買錯房子。

這十年間，我剛好完整經歷了德國房市的一個循環。2016 年，我買了第一間德國公寓，當時正好處於低利率時代，銀行願意借錢，房貸利率低得讓很多人覺得「不買才可惜」。接下來幾年房價一路上漲，疫情期間更把市場推向高峰，只要條件不錯的公寓，往往還沒正式開始看房，就已經有人預約，甚至直接進入競價。

那時候，我一直研究的是怎麼買得到房子。現在，我研究的是怎麼不要買貴。這不是因為我的投資方式改變了，而是整個市場的遊戲規則已經完全不同。

2022 年開始，歐洲央行（ECB）為了抑制通膨快速升息，房貸利率從最低不到 1%，一路來到約 3.6%～4%，短短幾年融資成本漲了三、四倍，也讓德國房市正式告別了過去十多年幾乎一路上漲的年代。

很多人現在都會問我：「德國房價是不是跌了？」

我反而比較喜歡問另一個問題：現在的德國房市，到底發生了什麼事？ 因為值得觀察的，從來不是價格本身，而是市場背後的運作邏輯，理解這些變化，比預測房價更重要，也比每天看新聞更有價值。

這篇文章，不是市場分析，也不是投資建議，而是我從一個親身經歷完整房市循環的人角度，重新整理自己對德國房市的理解，以及如果今天重新開始買房，我會如何思考。

跌的不是房價，是購買力

這幾年，只要提到德國房市，最常看到的新聞標題就是：「房價開始下跌」、「房市反轉」、「房市泡沫破裂」。我一直覺得，這些說法只說對了一半。

如果只看成交價格，確實不像疫情期間那樣一路創新高，部分城市甚至出現明顯修正。但改變市場的，我認為不是房價，而是購買力。房子還是同一間房子，改變的是今天有多少人買得起它。

以前房貸利率最低不到 1% 時，很多家庭都能負擔比自己原本預算更高的房子，每個月多付一點貸款，就可以把兩房換成三房、把郊區換成市中心，甚至直接提高整體購屋預算。現在情況完全不同——房貸利率提高到約 3.6%～4% 後，每個月要負擔的利息支出增加了許多，同樣的收入，銀行願意借出的金額卻大幅下降。以前可以貸一百萬歐元的人，今天可能只能貸七十萬，甚至更少。市場不是突然沒有人想買房，而是很多原本有能力買房的人，被融資成本擋在市場外。

也因為貸款額度普遍縮水，這一兩年我觀察到一個明顯的現象：買得起的中古屋，愈來愈集中在 2 房或 3 房這種中小坪數的公寓。以前預算充裕時，很多人會直接跳到 3 房、4 房，現在同樣的財力，能負擔的坪數往下掉了一截，2 房、3 房反而變成成交量最集中的區間。這也是為什麼我一直認為，真正修正的不是房子的價值，而是市場的購買力。

德國房市本來就是投資客撐起來的市場

很多人看到現在的市場，第一個反應是：「是不是大家開始不投資德國房地產了？」

我的觀察並不是如此。要理解現在發生什麼事，得先理解德國房市的底色——德國本來就是一個自有住宅率相對較低的國家，住宅市場很大一部分是靠投資需求撐起來的，過去十多年低利率環境下，不論是私人投資人、家族資產配置，甚至大型機構，都把住宅視為相對穩定的長期資產，大量資金持續流入，也推升了房價。

真正改變的，是資金成本。當貸款成本快速提高之後，投資報酬率自然下降，原本積極買房的投資客開始縮手，市場需求也跟著降溫。但更大的變化，其實發生在供給端。

現在很多人不是想賣，而是不得不賣

這幾年我一直有在追蹤德國房市，也持續關注慕尼黑的物件，我發現市場上的房子確實變多了，但原因不一定是屋主忽然想賣，很多時候是不得不賣。

德國房貸大多採固定利率，許多人在前幾年用非常低的利率買房，固定期間結束後，需要重新辦理 Anschlussfinanzierung（續貸）。問題就在這裡：以前不到 1% 的利率，現在可能變成接近 4%。如果持有多間出租物件，新的利息成本很可能吃掉原本的租金收益；如果銀行重新評估收入與資產後，認為貸款風險提高，也可能降低可貸額度，要求補足更多自備款。不是每個投資客都撐得住，有些人只能出售部分資產，降低負債，改善現金流。

除了續貸壓力之外，另一個我觀察到的現象，是繼承房產開始大量流入市場。不少人繼承了父母或親人的房子，但自己未必想住，也沒有時間管理出租，加上持有仍有管理費、修繕與稅務等成本，因此直接出售換成現金，反而成為更實際的選擇。

投資需求減少，供給卻增加，房價自然開始進入修正階段。我一直把現在的市場，形容成一個消化期——不是崩盤，而是在消化過去十多年累積的高房價，以及低利率時代留下來的供給。

Cash is King：現在真正有價值的，不是房子，而是現金

如果要我用一句話形容現在的德國房市，我會說：Cash is King。

這句話不是指要全額現金買房，而是資金充裕的人，在現在的市場比過去更有選擇權，也更有談判能力。低利率時代，市場最大的特色就是錢很好借，只要收入穩定，銀行願意提供相當高成數的貸款，真正限制大家的不是預算，而是能不能搶到房子，那幾年很多屋主根本不需要議價，因為前面還有很多組買家排隊。

現在情況剛好相反。銀行審核變得更保守，貸款成本提高，真正能夠順利完成交易的人變少了。對屋主來說，比起有人願意出高一點的價格，更重要的是交易最後能不能真的完成——如果今天有兩位買家，一位需要高成數貸款，另一位自備款充足、可以快速完成交易，大部分屋主都會更願意和第二位繼續談。市場冷的時候，現金不是拿來炫耀的，而是拿來創造談判空間的。

這也是我第一次會鼓勵大家，大膽議價

如果是五、六年前，我大概不會這樣建議，因為那時候你很可能還沒開始談價格，就已經有人願意照開價買走。

現在不同。我反而認為，第一次出價沒有必要急著往開價靠近。很多人會擔心，價格開太低是不是很沒有禮貌，我的想法一直很簡單：房地產不是拍賣會，也不是考試，雙方真正要找到的，是一個彼此都願意成交的價格。如果屋主覺得太低，他可以拒絕，也可以提出反價，真正的談判本來就是一來一往。我反而比較擔心的是，很多買家自己先替屋主找理由，還沒開始談，就已經把價格加回去了。

但我不會因為市場不好，就對每一間房子亂砍價

這幾年，我看房最大的改變，是開始接受一件事情：不是每一間房子，都會跟著市場一起跌。

真正好的房子，永遠有人要。如果是一間位於好地段、採光佳、格局合理、管理完善，而且價格本來就合理的公寓，即使現在市場降溫，它依然可能很快成交。我在慕尼黑看房時，這種情況一直都存在——有些房子掛了半年還賣不掉，有些房子不到兩個星期就消失，最大的差別，不是運氣，而是物件本身。

所以，我現在看房時，不再只問「這間房子是不是便宜」，我更在意的是：如果今天市場恢復熱絡，這間房子還有人想買嗎？ 如果答案是肯定的，我通常不會因為現在是買方市場，就刻意把價格壓得很低，因為稀缺的東西，不會因為景氣循環就失去價值。

值得議價的，通常不是好房子，而是價格本身——尤其是那些已經刊登好幾個月，甚至降價過一次、兩次的房子。市場其實很誠實，如果一個價格一直沒有成交，就代表市場正在告訴屋主：這個價格，目前沒有人願意接受。這並不代表房子不好，很多時候只是價格還停留在 2021 年。如果房子的條件沒有問題，我反而願意花更多時間去研究它，因為有機會談出好價格的，往往就是這類物件。我現在已經很少追著最新刊登的房子跑，反而常常把時間花在那些「一直掛在市場上」的物件——值得等待的，通常不是新的房子，而是市場慢慢修正後，終於回到合理價格的房子。

升息之後，柏林、漢堡、慕尼黑為什麼走出三種不同的市場？

如果只看新聞，很容易以為「德國房市」是一個整體，但真正開始看房之後，你會發現德國從來沒有一個統一的房市。柏林、漢堡和慕尼黑，雖然同樣受到 ECB 升息影響，但修正的速度、幅度，以及未來可能的走勢，其實都不一樣。

我自己主要觀察的是慕尼黑，也一直持續關注柏林與漢堡的市場，這幾年最大的感受，反而不是哪個城市跌得比較多，而是每個城市開始回到自己的基本面。

柏林：過去漲最快，現在也修正得最快

把時間拉回十年前，柏林可以說是德國房價成長最快的城市之一。相較於慕尼黑原本就高昂的房價，柏林過去一直被認為還有補漲空間，因此吸引了大量資金進入——不只是德國本地投資人，許多國際資金、家族辦公室以及機構投資者，也把柏林視為長期配置的重要市場。因此，疫情期間柏林房價的上漲速度，比很多城市都更明顯。

但市場有趣的地方就在這裡：當利率開始快速上升，過去最依賴資金推動的市場，往往也會最先修正。我認為柏林目前最大的特色，是供給增加的速度比以前快得多，但長期需求並沒有消失——它仍然是德國人口持續流入、企業增加、國際人才集中的城市之一，所以我並不認為柏林的故事已經結束，只是它已經從一個「閉著眼睛都會漲」的市場，重新回到需要挑物件、挑價格的市場。

漢堡：一直都是最穩定的那一個

如果要我選一個最不像投資市場的城市，我會選漢堡。它的房價沒有柏林漲得那麼快，也沒有慕尼黑那麼昂貴，因此升息之後，修正幅度相對溫和，不像柏林那樣充滿市場情緒，也不像慕尼黑那樣受到高總價的壓力。很多時候，它給我的感覺反而更像一個生活城市——需求一直都在，價格慢慢走，不容易暴漲，也比較不容易暴跌。如果把德國房市比喻成股票，我一直覺得漢堡比較像一間穩定配息的大型企業：市場好的時候，它不一定是漲最快的；但市場開始修正時，它通常也不會是跌最深的。

慕尼黑：真正受影響的，不是每平方公尺單價，而是總價

慕尼黑一直都是德國最貴的房市，這也是它和其他城市最大的不同。很多人看到慕尼黑房價開始修正，就認為它終於跌下來了，但我一直認為，真正受到衝擊的，其實是總價，不是每平方公尺的單價。

以前，一間一百二十萬歐元的公寓，只要利率夠低，還是有人願意買。今天，同樣一間房子，利率變成四倍之後，每月房貸增加非常多，能夠負擔的人自然大幅減少。因此，慕尼黑最明顯的變化，是高總價物件開始需要更長的成交時間，議價空間也比以前大得多。但另一方面，我也觀察到，真正條件好的物件仍然非常抗跌——好的地段、好的學區、交通方便、屋況佳、管理完善的公寓，依然有人願意等待，也願意出手。所以現在的慕尼黑，比起以前更像一個分化市場：好的房子依然很好，普通的房子開始回歸市場，而那些原本就沒有競爭力的房子，修正幅度通常也最大。

為什麼中古屋修正比新建案更明顯？

另一個我這兩年一直觀察到的現象，是新建案和中古屋開始出現不同的市場。

很多人會以為新建案比較貴，所以應該更難賣。實際上，近兩年德國政府為了刺激住宅建設，推出了一系列稅務優惠，希望鼓勵投資人購買新建住宅作為出租用途——對符合條件的新建案來說，投資人可以透過加速折舊等政策降低稅務負擔，整體投資報酬率比過去更有吸引力。這些政策沒有直接讓新建案變便宜，卻改變了資金流向：原本可能購買中古屋的投資人，開始重新評估新建案。因此，中古屋除了受到高利率影響，也同時面臨部分投資需求轉移的壓力，這也是為什麼最近幾年，中古屋市場的修正感受會比新建案更加明顯。

但如果是自住，我反而不會只因為稅務優惠就選擇新房，因為政策會改，生活不會。陪伴你十幾年、二十年的，終究是房子本身，而不是一時的稅務優惠。

十年前，我害怕買不到；今天，我更害怕買錯

如果現在回頭問我，這十年最大的收穫是什麼？我大概不會回答房價上漲了多少，也不會回答哪一次買得最成功。讓我改變最多的，是我開始理解——市場永遠都會循環，但人的情緒也會跟著循環。

市場最熱的時候，大家害怕錯過；市場最冷的時候，大家害怕接刀。每一次循環，好像都在重複同樣的故事，只是主角不同。十年前，我和很多人一樣，看見喜歡的房子，就怕明天被別人買走，那時候市場每天都在提醒你：「現在不買，以後會更貴。」現在，市場說的是另一句話：「再等等，價格可能還會再跌。」有趣的是，這兩句話本質上沒有任何不同，它們都在試圖影響你的決策。

我現在已經不想預測房價了

這幾年，很多朋友問我：「你覺得德國房價還會跌嗎？」以前，我也會試著找答案；現在，我反而沒那麼在意。

因為我發現，影響一筆買房決策的，往往不是未來一年房價漲跌 5%，而是你是不是買到一間十年後仍然願意持有的房子。如果今天只是因為害怕房價再跌 3%，就放棄一間真正適合自己的房子，最後可能反而付出更高的機會成本；相反地，如果只是因為市場開始回溫，就急著買下一間條件普通、價格偏高的房子，那也未必是一個好決定。

我慢慢接受一件事：市場可以等待，好的機會也可以等待。 需要改變的，從來不是市場，而是自己的判斷能力。

房價有循環，但好房子一直都很稀缺

很多人把房市循環和房子本身混在一起，我以前也是。後來才發現，真正有價值的房子其實一直都很少。

好的地段、合理的格局、充足的採光、管理完善的社區、交通方便、生活機能成熟——這些條件，不會因為 ECB 升息就突然消失，也不會因為市場修正就大量出現。改變的，是價格慢慢回到合理的位置。所以現在的我，看房時很少再問「這間房子現在是不是便宜」，我更常問自己：如果十年後重新回頭看，我還會想住在這裡嗎？ 答案是肯定的，我就願意花時間研究它；答案是否定的，就算今天便宜很多，我通常也不會出手。

德國房市正在回到正常，而不是走向崩盤

我並不認為現在的德國房市是一場崩盤，至少從我自己的觀察不是。我反而覺得，它正在慢慢回到一個比較健康的市場。

以前，很多價格是建立在極低利率之上；今天，市場重新把資金成本算進去了。以前，只要願意出價，就有機會一直往上追；今天，屋主開始需要思考這個價格市場真的接受嗎，買家也開始思考這間房子真的值得這個價格嗎。我反而很喜歡這樣的市場，因為房價終於重新回到房子本身，而不是只剩下資金推動。

Snowmo Insight｜真正重要的，不是現在是不是最低點

很多人在等待最低點，我以前也是。但這十年，我學到的是：最低點，永遠只有回頭才知道。

沒有任何人可以精準買在最低點，也沒有任何人可以永遠賣在最高點。重要的是，當市場給你一個合理的價格時，你有沒有能力判斷它值不值得——這種能力，比預測房價更有價值，也會陪伴你更久。

如果今天重新開始在德國買房，我不會急著找「最便宜」的房子，我會先找一間真正值得長期持有的房子，然後在市場願意談價格的時候，好好談。因為這十年，我最大的收穫不是學會怎麼追市場，而是學會等待——等待市場回到理性，也等待自己，有足夠的把握再出手。

十年前，我害怕買不到房子。

今天，我更害怕買錯房子。

市場會循環。

利率會改變。

房價也會漲跌。

但真正決定一筆投資是否成功的，始終不是市場，而是你在當下做出的判斷。

市場循環只是買房決策的其中一塊拼圖，完整的判斷架構整理在這篇。