德國買房前一定要知道的 8 個問題｜外國人在德國置產經驗分享

來慕尼黑工作的人，大概都會發現一件事：找公寓，有時候比找工作還困難。

即使收入穩定，也不代表一定租得到房子。熱門城市的房源本來就少，身為外國人，有時還會遇到房東偏好本地房客、希望溝通更方便這類現實因素。

去年決定要長期留在德國之後，我知道自己需要換到更大的空間，但德語不算好，與其一直站在租屋市場等房東挑選，我最後決定跳過這個過程，直接以買代租。

一路走下來，真正困難的其實不是簽約，而是開始找房之前，得先建立正確的觀念。身邊真正有德國買房經驗的人並不多，中文資訊也相對零散，因此我把自己一路研究、詢問銀行、實際購屋後整理出的重點，濃縮成這篇文章。如果你正在考慮德國置產，希望這八個問題可以先幫你建立判斷框架，而不是急著開始看房。

在德國，買整棟房屋用 Haus，一般公寓則是 Wohnung。以慕尼黑這樣的房價，一般人聽到你要買 Haus，大概都會嚇一跳。

外國人沒有德國護照，可以在德國買房嗎？

可以。

德國並沒有規定只有公民或永久居民才能購買不動產，這點和不少歐洲國家不同，即使沒有德國護照，也可以合法持有德國的房屋或公寓。

需要考慮的從來不是「能不能買」，而是後續的貸款、資金規劃，以及未來是否打算長期留在德國。如果只是因為租房困難而衝動買房，我不一定會建議；但如果你已經確定未來幾年都會留在同一個城市，甚至像我一樣想跳過反覆被挑選的租屋過程，買房就開始值得認真評估。

沒有德國護照，也可以向德國銀行貸款嗎？

答案同樣是可以。銀行評估的重點不是國籍，而是你的信用條件：

是否有固定收入
是否是永久工作合約
是否具有穩定居留資格
自備款比例有多少

自備款愈多，通常愈好貸。持有永久工作合約和永居身份，代表信用更穩定，銀行審核時也會更放心。銀行通常要求最近三個月的薪資證明，一份穩定的工作，仍然是能不能過件的關鍵。以我的經驗來說，如果工作穩定、自備款也足夠，即使不是德國人，申請貸款並沒有想像中困難。真正該提早準備的，是先了解自己的貸款能力，而不是等看到喜歡的房子才開始研究。

沒有自備款，也有機會貸款買房嗎？

理論上可以，但門檻會高得多。

我身邊確實有朋友做到零自備款貸款，但幾乎都有共同條件：收入很高、工作非常穩定、信用紀錄良好，而且願意接受較高利率。

與其自己盲猜，不如先找銀行，或找 Finanzberatung（貸款顧問） 談一次，了解自己的信用程度和大概能貸多少。這一步不代表一定要貸款，而是先知道自己的額度、利率與條件，能省下很多後面白走的路。很多人花了幾個月一直看房，最後才發現銀行根本不願意貸到自己預期的金額；先知道自己的預算範圍，看房反而會有效率得多。

新成屋和中古公寓，到底哪一種比較值得買？

很多人直覺認為新房一定比較好，但在德國，我反而覺得重點不是新舊，而是整棟建築的管理品質。

德國對建築維護有完整制度。暖氣系統、外牆翻修、屋頂、防水、電梯這類公共設施，都必須依規定逐步更新，管理委員會也會透過每月繳交的 Hausgeld 建立維修基金。年限一到就得動用這筆基金，如果基金不足，就會再向所有屋主額外收取費用——買中古公寓的人，要有這個心理準備。反過來說，這也代表德國大樓就算老，也不會因為長期沒人管而變得殘破。

新成屋雖然通常較貴，但節能標準高，短期內比較不用擔心這類大筆的公共修繕支出，等於是把整修的不確定性提前用房價買斷了。

所以我判斷的方式一直不是只看屋齡，而是：

管委會是否運作正常
維修基金是否健康
大樓是否持續維護
未來五到十年是否已有大型工程規畫

這些因素，往往比「新屋或中古屋」本身，更能決定長期持有的成本。

德國賣房時，房地產交易稅是不是很高？

很多人第一次研究德國房市，都會擔心賣房要繳很多稅。實際上，德國比較需要注意的是持有時間。

房屋自住滿三年後出售，通常不用負擔交易所得相關稅負；如果是出租作為投資用途，則要持有滿十年才能享有免稅資格。要特別注意的是，無論自住或出租，中間只要改變使用方式，或有任何中斷，這個年限都要重新計算——等於砍掉重練。

也因為如此，我一直認為德國房地產比較適合用長期持有的角度規劃，而不是短線買賣。至少在慕尼黑，高昂的交易成本本身就不適合頻繁進出市場。

在德國買房，除了房價還要準備多少額外費用？

很多第一次買房的人，都只注意房價。但真正需要準備的，其實是總成交成本（Total Acquisition Cost）。以慕尼黑來說，除了房價之外，通常還要把以下幾項一起算進預算：

Maklerprovision（房仲費）：慕尼黑的平均費率約 3.75%，有些房仲甚至會訂得更高。若屋主或建商自售，就沒有這筆費用，找房網站上會標示 provisionsfrei。

Notarkosten（公證費）：德國房屋買賣一定需要 Notar（公證人）完成契約與過戶程序，這部分大約占房價 1.5%。

Grunderwerbssteuer（房地產轉讓稅）：性質接近台灣的印花稅，各聯邦州稅率不同，大約落在 3.5%～6% 之間，加上約 0.5% 的土地登記費（Grundbucheintrag）。

我當初開始研究時，也只看房價。直到真正算過所有交易成本，才發現如果沒有預留這些費用，很容易低估自己真正需要準備的現金。所以我現在都跟朋友說：不要問自己買得起多少房子，先算自己真正可以負擔多少總成本。

成為屋主之後，每個月除了房貸，還有哪些固定支出？

很多人試算房貸時，只把貸款金額放進去。但真正影響每月現金流的，通常還有另外兩筆固定支出。

一筆是 Grundsteuer（物業稅），一年分四期繳納，通常落在 2 月 15 日、5 月 15 日、8 月 15 日和 11 月 15 日，稅基各州不同。

另一筆是公寓屋主一定會遇到的 Hausgeld。它有點像台灣的管理費，但內容更多——公共區域清潔、建築維護基金、公共設備保養，以及未來大型修繕預備金都算在裡面，也是判斷整棟公寓管理品質的重要指標。計算方式不是以戶為單位，而是依實際使用面積，粗抓大概是平方公尺乘以 3 到 5 倍歐元，實際數字會因城市、大樓屋齡和管理狀況差很多。

我自己的習慣，是把 Hausgeld 直接視為房貸的一部分，因為無論市場景氣如何，它都是每個月一定會發生的固定支出。試算負擔能力時忽略這筆錢，很容易高估自己的購屋能力。（想更了解 Hausgeld 的組成，可以參考 hausgold.de 的說明。）

德國的房屋坪數怎麼算？陽台會算進去嗎？

第一次接觸德國房地產，這一點通常會很不習慣。

德國房屋標示的是實際可使用面積（Wohnfläche），公共空間不會分攤到每位住戶，看到多少平方公尺，大致就是自己真正可以使用的空間，等於付的每一分錢都對應到真正能用的地方。

陽台則是打對折算，只計算一半面積——一個 10 平方公尺的陽台，房屋面積上大約只算 5 平方公尺。

剛到德國時，我很容易直接把台灣的坪數概念套過來，但真正開始看房之後，反而覺得德國的計算方式更容易理解，因為房屋面積和實際生活空間幾乎一致，也方便直接比較不同物件。

Snowmo Insight｜德國買房前，我最希望自己早點知道的事

回頭看整個購屋過程，真正重要的不是找到哪一間房子，而是先建立一套正確的判斷方式。

能不能貸款、自備款要多少、新成屋還是中古屋，這些問題其實都沒有標準答案。真正需要回答的是：

我預計會在德國生活多久？
每個月真正能負擔多少固定支出？
我希望買的是自住房，還是投資？
我有沒有把所有交易成本一起算進去？

把這些想清楚，再開始看房，很多決定都會容易得多。一間房子可能陪伴你好幾年，甚至十幾年，比起急著找到「最便宜」或「最漂亮」的物件，找到最符合自己生活規劃的房子，才是真正值得的選擇。

2026 Update｜現在在德國買房，有哪些制度已經和 2017 年不同？

如果你是透過這篇文章開始研究德國買房，有幾件事值得特別留意。

大方向並沒有太大改變：外國人仍然可以合法購買房產，銀行依然主要評估收入、信用與自備款，不是國籍。但有幾項制度近年更新過，如果讀到的是較早期的中文資料，很容易看到過時資訊。

1. Grundsteuer（房屋稅）已經完成改革

德國新的 Grundsteuer 制度已於 2025 年正式上路。舊制度的房屋估值沿用數十年，被德國聯邦憲法法院認定不符合公平原則，因此重新建立計算方式，詳細規則可以查聯邦官方的 Grundsteuerreform 說明頁。

如果是在巴伐利亞州（Bayern）購屋，要注意另一個差異：巴伐利亞沒有完全採用聯邦模式，而是用自己的 Flächenmodell（面積模型），主要依土地與建築使用面積計算，而不是房屋市價，可以參考巴伐利亞邦稅務局的說明。同樣是德國，不同州的 Grundsteuer 算法可能完全不同。

2. 不要只看 Hausgeld，還要看維修基金是否健康

很多第一次買德國公寓的人，都把注意力放在 Hausgeld 金額本身。但更值得看的，是這筆費用的組成。

管理良好的公寓，通常會持續提撥維修基金（Instandhaltungsrücklage），提前準備未來屋頂、外牆、暖氣系統或電梯這類大型修繕。如果維修基金長期不足，即使目前 Hausgeld 看起來很低，未來也可能要支付一次性的 Sonderumlage（特別分攤）。

所以我現在看房時，比起追求最低 Hausgeld，更在意：

維修基金是否充足
最近幾年是否做過大型整修
未來是否已有大型工程規畫
WEG（管委會）是否運作正常

很多真正影響持有成本的問題，都藏在這些文件裡，不是房屋照片。

3. 買房前，先向銀行確認貸款能力

很多人先開始看房，最後才去問銀行。我的建議剛好相反——先知道銀行願意貸多少、利率大概落在哪個區間，再開始找房，效率通常高很多。近年歐洲利率不像 2021 年以前那麼低，每個人的貸款能力差異也變得更大，提早做好財務規畫，比以前更重要。

我現在重新回頭看，哪些決定是對的？

距離第一次買房，已經過了好幾年。如果重新再做一次，我真正會保留的決定其實沒有很多，最重要的有三件。

第一，是決定長期留在慕尼黑之後才買房。如果未來三、五年就可能搬到其他城市，我反而會傾向繼續租房，把資金保留更多彈性。

第二，是把買房當成長期生活規畫，而不是投資。德國的交易成本不低，從房仲、公證到各種稅費，加起來就是一筆不小的成本，頻繁買賣通常沒有優勢。

第三，是開始看房之前，就先把自己的預算算清楚。真正重要的從來不是銀行願意借你多少，而是你希望每個月承擔多少固定支出。

Snowmo Checklist｜第一次在德國買房，我建議先完成這份清單

在開始預約看房之前，我通常會先確認下面幾件事：

□ 已經確認自己的貸款額度
□ 已準備好交易成本（不只是自備款）
□ 知道每月真正可負擔的房屋支出
□ 了解 Hausgeld 與維修基金內容
□ 看過最近幾年的 WEG 會議紀錄
□ 確認是否有大型整修計畫
□ 確認未來至少會在當地生活數年以上

這些問題都有答案了，再開始找房，整個購屋過程通常會順利許多。

每一個人適合的房子都不同。

真正重要的不是找到市場上最便宜的房子，而是找到一間能符合自己人生規畫的房子。

對我而言，買房從來不是終點，而是讓生活變得更自由的一個選擇。

這八個問題只是開始，買房後真正要面對的持有成本和稅務規劃，可以參考這篇完整指南。