【你不理財，財不理你】台灣談找銀行談房貸像攻城之幸好我有行動力，現下只剩下努力還貸的壓力

自從去年在台灣自住換屋後，我還是持續追蹤幾個臉書上的購屋社團，想讓自己對台灣房市維持一定的熟悉度。未來不管是利率還是法條有變化，才能及時反應，保持對資訊的掌控度，不至於像以前一樣錯失處理的黃金時期。

現在在台灣申請房貸，門檻到底變嚴在哪裡？

這一年多來，看到愈來愈多人上來詢問各種貸款狀況，我就更加確定,自己在被拖了一年多後、能狠下心止損下訂,是正確的決定。儘管我只看了5個物件就下決定，之後也陸續看到不少更好的物件，但我相信那是當時能做出的最好選擇。

現在銀行不只對貸款鑑價的規定變嚴（我自己就遇到），貸款成數也被壓低，影響最大的是收入認定愈來愈嚴格。我看到很多人分享，銀行要求扣繳憑單，自營商或存股收入有時會被特別刁難，只有固定薪水收入才是最受青睞的類型。受銀行法72-2的房貸總量上限影響，大家都在搶額度，好條件愈來愈難談，撥款速度也變慢，有時要等到3到6個月。現在的利率比我當時申請時更高（公教人員除外），放貸專員甚至會要求搭配購買儲蓄險或房貸壽險，整個貸款流程比以前繁瑣許多。

我請ChatGPT幫我做過一次當前的財務分析，換算這波利差的影響：如果是30年房貸、穩定還本息，或是有2年寬限期後才開始還本息，我的貸款金額最終會多付上百萬的利息。如果採用現在流行的「不急著還」策略，付出的利息差額只會更加拉大。

選新古屋而不是預售屋，對貸款有什麼實質差別？

當時選擇市場上少見的新古屋、而不是預售屋，是個關鍵決定。我知道貸款條件是會變的，現在能談到的方案，不代表未來交屋時還能拿到同樣的條件。也幸好我當時邊看房邊談貸款，儘管只談了幾家銀行，就已經明顯感受到自己撞上不少貸款限制。年紀在貸款條件上是負分，薪水跟存款增加的速度，遠遠追不上年紀增長跟回台灣找工作時被扣分的速度——這也是為什麼我在履約帳戶錢都還沒到位時,就已經決定下訂。

現在回想起來，疫情期間在德國第二次談貸款時承受的壓力，讓我很早就認清一件事：貸款條件的決定權，全看當下銀行的認定，「能貸到」才是最重要的。我單身、只有一份薪水，條件基本上就擺在那裡，要不要放款，真的是銀行說了算。

看著很多人分享現在申請貸款的困難，我就愈覺得自己能驚險閃過這波限貸風波,是萬分幸運。隨著未來3年內的交屋潮，短期內房貸水位應該會卡在高位一段時間。儘管台灣利率沒有德國高，但短期內現金為王應該還是主流——現金愈多，選擇權就愈多。

該不該等到存款更多、條件更好再出手？

15年前抱著觀光客心態來到德國，無債一身輕的我，從沒想過會有背這麼多房貸的一天。就連2016年在德國買房時，我都沒想過房貸會變成壓力。以前活在當下的我常說，錢夠用就好，但這幾年的經歷讓我體認到，未來跟人心都不可測，錢不是最重要的，但需要的時候真的很重要——取得自己的金錢控制權，因此變得格外重要。

時間是投資裡最重要的因子。財務上真正能活在當下的人，是不管怎麼花錢都會有存款的那種人。存款能力到我這個層級的人，只有提早佈局,才能用現在的努力去化解未來的壓力。人生裡的每一次財務事件，其實都是讓自己做壓力測試的契機，跟著變動調整，才是讓自己在未來還有能力保有金錢安全感的方法。

別人的購屋經驗，值得參考嗎？

不要跟已經財務自由的人討論東西貴不貴，你可能遇到真的不怕花錢的人，也可能遇到只用他們當下的長期消費觀在看世界的人。「貴跟便宜」跟「值不值得」都是主觀的，價值觀不相合的人，把他們的話當耳邊風就好，不需要往心裡去。

長輩的話是用來回憶或分享他們「那年」的決定，而不是用來幫你「現在」做買房投資的決定，除非他是「最近」一年內也做過同類的買房或投資判斷。