【你不理財，財不理你】台灣 40 年房貸成為主流，在德國房貸要幾年還完？買房真的是好投資嗎？

台灣從去年開始推出新青安貸款，40 年房貸搭配 5 年寬限期，再次點燃了一波買房熱潮。

不過，這對疫情期間手上本來就握著大量現金的人來說，影響可能沒有那麼大。尤其新聞裡那些半導體工程師，搶房時加價幾乎沒有在客氣，40 年房貸反而更像是讓收入普通的人，也終於有機會踏進房市。

看到「40 年房貸」這幾個字時，我忽然很好奇：如果把我在德國的兩筆房貸，換成台灣的算法，到底要幾年才能全部還完？

結果一算，我自己先愣住了——原來我當年根本就是「小孩開大車」，貸滿了銀行願意借給我的額度。但真正讓我意外的，不是還款年數，而是我忽然發現，德國和台灣的房貸制度，其實從一開始就是建立在完全不同的思維上。

德國房貸和台灣房貸，到底有什麼不同？

如果只看表面，兩邊都是向銀行借錢買房，真正不同的，是銀行思考的方式。

台灣大部分人會先決定想貸 30 年還是 40 年，再去計算每個月需要繳多少錢。德國剛好相反——銀行先看你的收入，再評估你每個月最多可以負擔多少房貸，最後才推算出這筆貸款真正需要多久才能還完。

德國一直不鼓勵炒房，所以放款也相對保守。一般來說，每個月房貸加上管理費等固定住房支出，不應該超過稅後收入的一半；正常能貸到的總金額，大約落在稅後年薪的兩倍左右，實際數字則會依收入、利率以及所在城市不同而有所差異。

另一個很大的不同，是固定利率制度。德國不是一次貸到 30 年，而是和銀行簽訂 10 年、15 年、20 年或 25 年等不同期間的固定利率，合約愈短，利息通常愈低。固定期間結束後，如果本金還沒有還完，再重新向銀行續貸就好，並不需要在合約年限內全部還清。銀行放款終究是為了賺利息，如果想在合約期間內提早還完，合約裡通常會明定一筆為數不小的違約金，這點簽約前也值得先問清楚。

也因此，「房貸要還幾年」這件事情，在德國其實沒有標準答案，它只是根據每月還款能力，自然推算出來的結果。我一直覺得，這個制度很符合德國人的個性——不是先談夢想，而是先談能力，先確定每個月真的付得起，再來討論房子能買多大。

我自己的兩筆房貸，實際換算下來要還幾年？

我目前有兩筆房貸，第一筆是 2017 年貸的，第二筆是 2020 年，貸款金額幾乎是第一筆的一倍。

很多朋友知道我有兩間公寓，都會以為我很早就在規劃房地產投資，其實完全不是。我從來沒有想過自己會當包租婆，甚至可以說第二間房子根本不在我的人生計畫裡。如果不是骨髓移植，我大概不會買第二間房——移植完成之後，我的精神狀況一直沒有完全恢復，我知道自己需要離開原本住的公寓，換一個新的環境重新開始生活，所以才把台灣癌症保險的理賠金拿來支付頭期款，買下現在住的這間房子。現在回頭看，那其實不是一筆投資決策，而是一個生活決定，只是剛好，它最後也變成了一筆投資。

第一筆房貸，本金還款比例大約是 2.15%，按照當時的利率換算，大概要 30 年左右才能全部還清。這間是 1983 年蓋的老公寓，80 平方公尺。

第二筆房貸，本金還款比例是 2%。因為買房時正好遇到德國利率最低的年代，換算下來剛好接近 40 年，銀行甚至估算我可能要到八十多歲才能全部還完。看到這個數字時，我其實沒有太大感覺，因為我知道那只是建立在當時超低利率下推算出來的結果，並不是德國房貸真正的常態。

第二間房子，我現在反而很感謝當初銀行沒有答應我

第二間公寓只有 54 平方公尺，屋齡比第一間新了將近十年，地點也更好。但因為頭期款只有一成，加上還要準備購屋相關費用，我幾乎是很勉強才湊齊買房需要的現金，因此貸款金額反而比第一間高出許多。

我記得當時，我原本希望貸款固定 10 年，因為利率更低，對我來說也比較划算。沒想到銀行直接拒絕——銀行認為我身上已經有一筆房貸，第二筆貸款金額又太高，對我的財務壓力不小，因此只願意給我 15 年固定利率。老實說，當時我沒有想太多，我只想趕快把房子買下來，所以銀行願意借，我就接受了。

現在回頭看，我反而很感謝當初銀行沒有答應我。如果真的只有 10 年固定利率，我現在就必須面對高利率續貸的問題，而現在的利率，早已不是 2020 年的世界了。有時候，當下覺得吃虧的事情，幾年後回頭看，反而是在保護自己。

德國買房後，真正讓我重新思考的不是房貸，而是 Hausgeld

很多人問我，在德國買房最大的壓力是什麼？以前我一定回答：房貸。

現在我的答案完全不一樣。真正讓我重新思考德國房產是不是值得長期持有的，其實是 Hausgeld，也就是每個月的管理費。以前買房時，我幾乎把所有注意力都放在房貸利率——哪一家銀行利率比較低、每個月本金可以還多少、固定利率應該簽幾年，我花了很多時間研究這些問題，反而沒有想到，真正一路陪著屋主的，其實是持有成本。

我第一間公寓最大的變化，不是房貸，而是管理費

剛買的時候，我完全沒有想到管理費會變成未來最大的問題，因為那時候每個月最大的支出，很明顯就是房貸。誰知道幾年過去，Hausgeld 幾乎已經變成當初的兩倍。我第一次重新整理自己的每月支出時，真的愣了一下——如果照現在的速度繼續增加，再過幾年，它很可能就會超過我的月房貸。

以前我一直努力提前還本金，現在反而開始擔心管理費，這件事情是我買房之前完全沒有預料到的。也因為如此，我開始認真思考第一間公寓到底還要不要繼續持有。目前的計畫，是等貸款合約到期後就直接出售變現，不是因為房子不好，而是我不想一直背著愈來愈高的持有成本。

我以為第二間公寓可以避開這個問題，結果還是一樣

2020 年買第二間房時，我學乖了，刻意挑屋齡比較新、管理費比較合理的社區，以為只要屋齡新一點，未來就不會遇到第一間公寓的問題。結果我又錯了——買下來短短三年多，管理費一樣直接漲了一倍。這是我最傻眼的一件事情，因為當初我就是看它的 Hausgeld 很合理，才決定買這間。

真正影響管理費的，不只是屋齡。疫情之後，能源價格上漲、公共維護費增加、各種營運成本提高，最後全部都反映在 Hausgeld 上，而我的薪水並沒有一起成長。所以這幾年，我真正感受到的通膨，不是在超市，而是每個月固定支出：Hausgeld、電費、暖氣費，這些加起來，遠比我想像中還要有感。

每月除房貸外還有什麼費用

德國房屋的持有成本，高在哪裡？

疫情後台灣人瘋狂囤房，看在為德國房屋高持有成本煩惱的我眼裡，其實挺羨慕的。這幾年漲到沒有極限的 Hausgeld，讓我對未來要不要繼續留在德國有些動搖，畢竟我並不想把未來領到的退休金全都拿去繳管理費。

德國的租金報酬率實在太低，以現況來說，甚至低於存款利率。有過這波通膨的體驗，我寧可把錢放在其他回報率更好、也更容易流動的投資工具上。雖然我最想留下現在住的這間公寓自用，但如果換約時利率還是居高不下，到了 2035 年，我應該會爽快地變現下車。

德國買房真正要計算的，不只是房貸，而是每個月固定支出

我後來開始整理自己的支出之後，才發現房貸只是其中一項，真正每個月都要支付的，還包括：

Hausgeld（管理費）
電費
暖氣費
房屋保險
各種公共維護支出

以前我只會注意每月還款金額，現在看房，我第一個看的反而是 Hausgeld，因為房貸總有一天會還完，但只要房子還持有著，這些成本就不會消失，如果一直增加，它甚至可能比房貸還更值得擔心。這也是我這幾年，對德國房地產最大的體會之一。

用台灣的買房思維來看德國房市，很容易踩到什麼坑？

以前我一直覺得，房地產應該是最保守的投資，至少在台灣，大部分人的觀念都是如此——只要地點不要太差，時間拉長，房價總是有機會慢慢往上走，房子除了自住，也是一種資產配置。剛到德國時，我也帶著差不多的想法。

直到真正住了十幾年，又持有房子好幾年後，我才慢慢發現，德國和台灣最大的不同，不只是房價，而是整個市場背後的遊戲規則。如果直接把台灣的經驗搬到德國，很容易做出錯誤的判斷——一個沒算好，就可能被壓垮成負資產，因為不可控的變數真的多到計劃趕不上變化。

我現在很佩服在高利率下還願意買房的人

我第一間房是在低利率時代買的，第二間房，更是剛好買在德國利率最低的那幾年，所以當時我的每月還款，絕大部分都在還本金。每繳一期貸款，就代表自己真正擁有這間房子的比例又多了一點——那時候沒有特別覺得有什麼，重新算過一次之後，我才發現，那其實是一件很幸運的事情。

現在德國房貸利率大約落在 3.6% 到 4% 左右，我重新計算後發現，很多人的本金還款比例可能只剩下 1.5% 左右。也就是說，同樣每個月繳出去的錢，真正還掉的本金反而少了很多，有時候甚至會讓我覺得，有一點像是一直在繳長期寬限期。

所以，每次有人問我現在適不適合在德國買房，我第一個想到的不是房價，而是：今天你每個月繳出去的錢，有多少是真正變成自己的資產？ 也是因為重新算過自己的貸款，我現在反而很佩服還願意在高利率時代買房的人，因為他們面對的市場，比我當年困難得多。

德國房價還會像以前一樣一直上漲嗎？

如果是五、六年前問我，我大概會比較樂觀。現在，我反而沒有那麼相信房價會一直往上走——不是因為我看壞德國，而是因為這幾年，我真的看見太多事情一起改變了：通膨、能源價格、Hausgeld、房價修正、利率快速上升，還有一連串新的節能規範。

以前，我覺得只要買了房子，剩下就是時間的問題。現在我開始覺得，德國房地產已經不像以前那麼單純，有太多變數不是屋主自己可以控制的。也因為如此，我現在已經不會把德國房產當成一個可以輕鬆存錢保本的工具——它還是可以是一項資產，但已經不是我心中最沒有風險的那一項。

經歷這一輪市場之後，我重新定義了德國房地產

如果是幾年前的我，大概會很有信心地說：房子放著就好，時間會幫你賺錢。現在的我，不會這樣想了。

這幾年，我一路經歷了超低利率，也經歷了高通膨；看過房價一路創高，也看過房價開始修正。真正改變我的，不是市場，而是持有房子的過程。我開始發現，德國房地產並不是一項可以放著不管的投資，它需要一直計算、一直觀察，也需要一直重新評估，很多事情都不像買房那一天想得那麼簡單。

所以現在如果有人問我：德國買房還值得嗎？ 我的答案會變成：值得，但是⋯⋯ 不要抱著台灣那種「買了就安心」的心態，因為德國真正考驗屋主的，往往不是買房那一天，而是之後每一年，你願不願意繼續承擔這些持有成本。

Snowmo Insight｜我現在把德國房產，看成最保守的一項投資

經歷這幾年的市場變化後，我最大的改變，不是開始討厭房地產，而是重新調整了自己的期待。

現在的我，會把德國房產當成資產配置的一部分，但也是最保守的一部分。如果它穩穩地陪伴我很多年，我會很開心；如果未來市場再次變化，我也不會覺得意外。至於房價什麼時候會再次開始上漲？我想，大概還是要等下一個利率循環，只是那一天什麼時候會來，沒有人知道。

不過，我並不覺得適度的修正是一件壞事。至少，它讓真正有居住需求的人，多了一點買得起房子的機會，某種程度上，這也是另一種居住正義。

如果你還沒開始看房，建議先從德國德國房地產投資完整指南裡的房貸制度和買房流程看起，會比較有系統。